Ekspertiz Değerinin Yüzde Kaçına Kredi Çıar? Konut Kredisi Ekspertiz Raporu Rehberi. Ev almak için banka kapısını çalan herkesin karşısına er ya da geç aynı soru çıkıyor: Bankalar, evin satış fiyatının mı yoksa ekspertiz raporunda yazan değerin mi ne kadarına kredi veriyor? Cevap, satıcıyla anlaşılan fiyattan değil, bankanın görevlendirdiği bağımsız değerleme uzmanının belirlediği tutardan çıkıyor. Bu tutarın yüzde kaçının krediye dönüşeceği ise Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) belirlediği kurallara göre değişiyor.
Ekspertiz Değerinin Yüzde Kaçına Kredi Çıkar?
BDDK kararlarına göre, ilk evini alacak vatandaşlar için kredi değer oranı (LTV) konutun piyasa değerine, sıfır veya ikinci el oluşuna ve Enerji Kimlik Belgesi (EKB) sınıfına göre kademeli olarak uygulanmaktadır.
A enerji sınıfına sahip, değeri 5 milyon TL ve altında olan sıfır bir konut için ekspertiz değerinin yüzde 90’ına kadar kredi kullanılabilirken; C ve D enerji sınıfı binalarda bu oran %85 seviyesindedir. Değer arttıkça (5–10 milyon TL, 10–20 milyon TL vb.) ve bina ikinci el sınıfına girdikçe kredilendirme oranları kademeli olarak düşmektedir.
Diğer taraftan, kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının üzerine halihazırda en az bir konut tapusu bulunan kişiler için BDDK’nın getirdiği kısıtlama devam etmektedir. İkinci konutunu alacak kişiler için kredi değer oranı yüzde 75 oranında düşürülmektedir. Bu kural uyarınca, örneğin normalde %90 kredi çıkabilecek bir konut için ikinci evini alan bir kişiye ekspertiz değerinin yalnızca yüzde 22,5’i oranında kredi kullandırılmaktadır. Bu uygulamanın temel amacı, konut piyasasında spekülatif alımları frenleyerek ilk kez ev sahibi olacaklara alan açmaktır.
Konut Kredisi Ekspertiz Raporu Nasıl Hazırlanır?
Ekspertiz süreci, bankanın anlaşmalı olduğu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından yürütülüyor. Uzman, konutu yerinde inceleyerek bina yaşını, inşaat kalitesini, deprem yönetmeliğine uygunluğunu, tapu durumunu ve üzerinde ipotek veya haciz olup olmadığını kontrol ediyor. İnşaatı süren projelerde tamamlanma oranı da rapora yansıyor ve genellikle kredi onayı için belirli bir tamamlanma seviyesi (çoğunlukla en az %80) aranıyor. Rapor tamamlandığında bankaya iletiliyor ve onaylanacak kredi tutarı bu rapordaki rakam üzerinden hesaplanıyor.
Konut Kredisi Ekspertiz Ücreti Ne Kadar?
Ekspertiz ücretleri Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından her yıl belirlenen asgari ücret tarifesine, konutun brüt yüzölçümüne (metrekaresine) ve bankaların azami %15 oranında ekleyebileceği yasal masraf marjına göre değişiklik göstermektedir.
Ekspertiz ücreti banka tarafından tahsil edilir ve değerleme hizmeti fiilen yapıldığı için kredi onaylansa da onaylanmasa da genellikle iade edilmez. Yalnızca banka kredi başvurusunu henüz ekspertiz süreci başlamadan (eksper sahaya gitmeden) reddederse bazı bankalar ücreti iade edebilmektedir.
Ekspertiz Değerine İtiraz Nasıl Yapılır?
Ekspertiz raporunda belirlenen değerin piyasa gerçeklerinin altında kaldığını düşünen alıcılar, ilgili banka şubesine dilekçeyle başvurarak rapora itiraz edebilirler. Ancak yeniden yapılacak değerlemede tutarın artmaması, hatta aynı kalması veya daha da düşmesi olasılığı göz önünde bulundurulmalıdır. Banka itiraz üzerine farklı bir eksper veya değerleme firması görevlendirirse, ikinci ekspertiz için ayrıca ücret talep edilebilir.
Kredi Tutarını Ekspertiz Dışında Etkileyen Faktörler
Ekspertiz değeri kredi tutarının tavan sınırını belirlese de, kullanılabilecek nihai miktar alıcının finansal durumuna da bağlıdır. Yasal düzenlemeler gereği, aylık kredi taksidinin hanedeki toplam belgelenebilir gelirin %50’sini geçmemesi gerekir (varsa mevcut diğer kredi ve kredi kartı borç taksitleri de bu hesaplamaya dahil edilir). Ayrıca başvuru sahibinin Findeks kredi notu ve ödeme geçmişi, bankanın nihai onayını doğrudan etkiler.
İlk kez ev sahibi olacaklar için sunulan konut kredisi paketlerinde BSMV ve KKDF muafiyetlerinin bulunması, toplam geri ödeme maliyetini düşüren bir avantaj sağlar.
Sonuç olarak, ekspertiz değerinin yüzde kaçının krediye dönüşeceği tek bir sabit rakamla değil; konutun değeri, sıfır/ikinci el durumu, enerji sınıfı ve alıcının mevcut konut sahipliği durumuna göre şekilleniyor. Başvuru öncesinde güncel BDDK mevzuatını ve bankaların kredi politikalarını teyit etmek, sürpriz bir peşinat farkıyla karşılaşmamak için en güvenli yoldur.
